Combien puis-je emprunter ?

La capacité d'emprunt, élément clé du processus d'acquisition immobilière, se définit comme le montant maximal théorique qu'un emprunteur, seul ou en couple, peut obtenir auprès d'une institution bancaire pour financer son projet immobilier. Cette détermination, bien que semblant simple, s'accompagne de nuances importantes, variant d'une banque à l'autre en fonction des critères spécifiques qu'elles retiennent.

La première étape cruciale dans la quête d'un bien immobilier consiste à évaluer sa capacité d'emprunt. Cette démarche préliminaire évite la frustration liée à la recherche de biens au-delà de son budget. Il est essentiel de faire la distinction entre la capacité d'emprunt et la capacité d'achat, la première permettant au futur propriétaire de définir la mensualité de prêt qu'il peut assumer, tandis que la seconde représente le montant total disponible pour l'achat d'un bien immobilier, déduction faite des frais de notaire.

Depuis le 1er janvier 2022, la réglementation du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a imposé des limites, notamment en restreignant la durée des prêts à 25 ans (sauf exceptions) et en interdisant aux banques d'accorder des crédits entraînant un taux d'endettement supérieur à 35%, contre 33% précédemment. Ces règles visent à éviter le surendettement des emprunteurs et à encadrer les risques pris par les banques.

La formule de calcul de la capacité d'emprunt repose sur les revenus nets et les charges, limités à 35% du résultat. En collaboration avec le conseiller bancaire ou le courtier, d'autres critères entrent en jeu pour affiner cette estimation. Parmi les sept critères utilisés par les banques pour déterminer la capacité d'emprunt, le niveau et la stabilité des revenus occupent une place centrale. Les charges mensuelles, l'âge des emprunteurs, la durée de l'emprunt, le taux d'intérêt du crédit immobilier, et l'assurance emprunteur sont également des éléments clés dans cette évaluation financière.

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La détermination de votre capacité d'emprunt repose essentiellement sur l'évaluation rigoureuse du niveau et de la stabilité de vos revenus, un aspect central scruté de près parles institutions bancaires. L'objectif premier de la banque est de sécuriser le prêt en analysant minutieusement la hauteur de vos revenus, leur pérennité dans le temps et leur tendance prévisible. Cette évaluation prend en compte plusieurs sources de revenus, offrant ainsi une vue exhaustive de votre situation financière :

- Salaire net (part fixe) : Pour les salariés, la banque examine le salaire net, tandis que pour les fonctionnaires, elle considère le traitement, et pour les militaires, la solde, etc.

- Éléments variables de la rémunération : Les primes annuelles et autres éléments variables, bien que fluctuants, sont estimés parla plupart des banques en se basant sur une moyenne des trois dernières années. Cette approche permet d'appréhender de manière plus précise la composante variable des revenus.

- Revenus liés à une activité indépendante : Si vous êtes commerçant, professionnel libéral, auto-entrepreneur, etc., la banque examine l'historique du chiffre d'affaires pour calculer une moyenne. Cette méthodologie est cruciale pour comprendre la stabilité des revenus issus d'activités indépendantes.

- Pensions : Les pensions de retraite, d'invalidité, et de réversion sont des éléments considérés dans cette évaluation. Elles apportent une dimension importante à la sécurité financière et à la stabilité des revenus sur le long terme.

- Revenus fonciers : Les revenus provenant de biens fonciers et locatifs entrent également dans l'équation. Cependant, ils sont généralement comptabilisés à hauteur de 70% de leur montant total, reflétant ainsi une approche prudente.

- Revenus financiers : Les gains issus de placements financiers, tels que les intérêts et dividendes, constituent une composante significative dans l'évaluation de la capacité d'emprunt. Ils offrent une vision de la diversification des sources de revenus.

- Pensions alimentaires : Les sommes perçues au titre de pensions alimentaires sont également incluses dans cette analyse, contribuant à la compréhension globale de vos flux financiers.

Cette analyse détaillée des différentes sources de revenus permet à la banque de mieux évaluer votre capacité à rembourser le prêt de manière stable et réaliste, créant ainsi une base solide pour la décision d'octroi de crédit.

La gestion des charges mensuelles est centrale dans l'évaluation de la capacité d'emprunt d'un individu. La banque examine attentivement les dépenses récurrentes, prenant en compte divers éléments pour garantir la viabilité financière du prêt immobilier. Voici une analyse détaillée de cette partie :

La mensualité d'un crédit immobilier s'ajoute aux charges mensuelles assumées par l'emprunteur, ce qui nécessite une évaluation minutieuse de ses dépenses récurrentes. La banque prend en considération plusieurs aspects, notamment :

- Remboursements de prêts en cours : Ceci englobe les remboursements liés à des prêts en cours, qu'ils soient immobiliers, automobiles, ou liés à des crédits à la consommation.

- Pensions alimentaires à verser : Les obligations financières envers les pensions alimentaires sont également prises en compte dans le calcul des charges mensuelles.

- Autres dettes : Les autres engagements financiers tels que les arriérés d'impôts sont également inclus dans cette évaluation.

Toutes les dépenses régulières mais variables, telles que l'énergie, l'alimentation ou les loisirs, ne sont généralement pas intégrées dans le calcul des charges mensuelles. Cependant, la banque veille à évaluer le niveau de ces dépenses pour avoir une vision plus complète de la situation financière de l'emprunteur.

Le loyer payé par un locataire ou le remboursement d'un prêt immobilier en cours avant la vente d'un bien ne sont pas pris en compte dans le calcul de la capacité d'emprunt. Les mensualités du nouveau prêt viendront remplacer ces dépenses. Cependant, la banque s'assure que le "saut de charge" n'est pas excessif, en surveillant l'écart entre le loyer ou le crédit actuellement payé et le montant des futures mensualités.

Une fois l'ensemble des charges payées, l'emprunteur doit disposer d'une somme suffisante pour vivre convenablement et assumer ses dépenses courantes incompressibles telles que l'alimentation, les factures d'énergie, le transport, etc. C'est ce qu'on appelle le "reste à vivre", un indicateur du niveau de vie de l'emprunteur.

Le reste à vivre est crucial pour évaluer la faisabilité d'un projet. Si les revenus du foyer sont élevés, le reste à vivre sera important, parfois permettant à la banque d'accepter un taux d'endettement supérieur à 35%. En revanche, si les revenus de l'emprunteur sont modestes et que le crédit demandé entraîne un reste à vivre trop bas, le prêt peut être refusé pour garantir la stabilité financière de l'emprunteur.

L’âge des emprunteurs

L'influence de l'âge dans le processus d'évaluation de la capacité d'emprunt revêt une importance stratégique pour les établissements bancaires. Bien que l'âge en soi ne soit pas un paramètre direct dans la formule de calcul de la capacité d'emprunt, il constitue un élément crucial dans la prise de décision des banques. Ces dernières adoptent une approche prudente, tenant compte du niveau de risque associé à la tranche d'âge des emprunteurs.

Les jeunes emprunteurs sont généralement perçus comme présentant moins de risques, bénéficiant du facteur temps pour rembourser le crédit. Ceci est particulièrement pertinent lorsque leur situation professionnelle est stable et que des perspectives d'augmentation salariale sont envisageables. Les banques, dans cette perspective, peuvent être plus flexibles dans les conditions proposées, offrant des durées de remboursement plus étendues et des taux d'intérêt plus avantageux.

En revanche, les emprunteurs plus âgés, surtout au-delà de 50 ans, se retrouvent dans une dynamique différente. Bien que l'expérience professionnelle et la stabilité financière puissent jouer en leur faveur, les banques adoptent une approche plus conservatrice. Elles peuvent proposer des durées de crédit plus courtes, des conditions d'obtention plus contraignantes et des coûts liés aux assurances sensiblement plus élevés. Cela découle de l'idée que le risque associé à des emprunteurs plus âgés est potentiellement plus élevé, compte tenu de la proximité de la retraite et des incertitudes liées à cette transition.

En somme, l'âge des emprunteurs représente un paramètre significatif dans le processus de détermination de la capacité d'emprunt. Les banques, soucieuses de garantir la viabilité des remboursements, ajustent leurs offres en fonction de cette variable, cherchant à établir un équilibre entre les besoins financiers des emprunteurs et les risques associés à leur tranche d'âge spécifique.

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La durée de l'emprunt, qu'il s'agisse d'un prêt immobilier, d'un crédit automobile, ou d'un financement à la consommation, est un élément majeur influençant directement la capacité d'emprunt. Cette variable stratégique nécessite une analyse minutieuse, car elle impacte tant le montant maximal pouvant être emprunté que le coût global du crédit.

Prenons l'exemple d'un emprunt immobilier pour illustrer cette relation complexe. Si l'on considère une mensualité fixe de 1095€, un taux d'intérêt de 2%, et une assurance emprunteur à 0,50%, la capacité d'emprunt sur 20 ans serait d'environ 200 000€. Cependant, si l'on envisage la même mensualité, la même assurance, mais un taux d'intérêt légèrement plus élevé à 2,1% sur une durée étendue à 25 ans, la capacité d'emprunt augmenterait considérablement, atteignant environ 233 000€.

Cette corrélation entre la durée de l'emprunt et la capacité d'emprunt révèle une réalité importante : à mensualité équivalente, une durée plus longue permet d'accéder à un montant plus important. Néanmoins, cette extension de la durée s'accompagne d'un coût global plus élevé, avec des intérêts cumulés sur une période plus longue.

Cette nuance entre la capacité d'emprunt et le coût total souligne l'importance pour les emprunteurs de trouver un équilibre entre des mensualités abordables et une période de remboursement raisonnable. La durée de l'emprunt, qu'elle soit courte ou longue, doit être adaptée aux besoins spécifiques de l'emprunteur, en prenant en compte sa capacité financière et ses objectifs à long terme.

Le taux d'intérêt d'un crédit joue un rôle crucial dans la détermination du coût global du prêt. En effet, à mesure que le taux d'intérêt augmente, le coût total de l'emprunt augmente également. Cependant, il convient de noter que l'impact direct du taux d'intérêt sur la mensualité et la capacité d'emprunt est relativement minime.

Revenons sur l'exemple précédent pour illustrer cette dynamique. Imaginons un prêt immobilier de 200 000€ sur 20 ans, avec un taux d'assurance de 0,50% et un taux d'intérêt de 2%, générant une mensualité de 1 095€. Si le taux d'intérêt diminue de 0,2 point à 1,8%, la mensualité connaît une diminution modeste de seulement 19€, atteignant 1 076€. De plus, le montant maximal empruntable connaît une variation minime, laissant entrevoir une marge de 3 500€ seulement. Cette différence, bien que présente, n'est pas suffisante pour modifier significativement la recherche d'un bien immobilier.

Ainsi, pour évaluer judicieusement les offres de crédit, il est recommandé de ne pas se limiter au seul taux d'intérêt proposé. La vigilance doit porter sur le Taux Annuel Effectif Global (TAEG), une mesure plus complète intégrant les frais de dossier, les garanties, et l'assurance emprunteur. En considérant le TAEG, les emprunteurs obtiennent une vision plus précise du coût réel de leur prêt, favorisant une prise de décision éclairée dans le choix de leur financement immobilier.

La composante assurance dans le cadre d'un prêt, quelle que soit sa nature, représente un aspect majeur impactant la capacité d'emprunt. Cette part, variant de moins de 20% à plus de 60% du coût global du crédit, dépend fortement du profil de risque de l'emprunteur. Des éléments tels que l'état de santé et les habitudes de vie jouent un rôle prépondérant, avec l'âge comme facteur déterminant.

Reprenons l'exemple d'un prêt sur 20 ans avec une mensualité de 1 095€, un taux d'intérêt de 2%, et une assurance emprunteur à 0,50%. Dans cette situation, l'emprunteur pourrait envisager d'emprunter environ 200 000€. Si le taux d'assurance augmentait à 0,80%, la capacité d'emprunt serait réduite à 191 000€, soit une diminution notable de 9 000€.

Afin de maximiser leur pouvoir de négociation, les emprunteurs doivent considérer activement la négociation du taux d'assurance avec leur banque. La possibilité offerte par la délégation d'assurance de comparer différentes offres constitue également un levier précieux pour obtenir des conditions plus avantageuses. La loi Lemoine, appliquée depuis juin 2022, a introduit des ajustements favorables, offrant aux emprunteurs une plus grande flexibilité dans la gestion de leur assurance-crédit.

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